Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, ofis pazarı anlamında Türkiye'deki en zengin şehrin İstanbul olduğunu ifade ederek, "İstanbul'da bulunan 3 milyon 400 bin metrekare A sınıfı ofis alanının, yaklaşık 1 milyon 190 bin metrekaresi Anadolu yakasında, geri kalan 2 milyon 210 bin metrekaresi ise Avrupa yakasında yer alıyor. Yeni yatırımlarla birlikte bu stok 4 milyon 500 bin metrekare seviyelerine kadar yükselecek" dedi.
12 bölge var
Türkiye'nin ofis pazarıyla ilgili bilgi veren Maya, İstanbul genelinde ofis binalarının yoğunlaştığı 12 bölge bulunduğunu, Avrupa yakasında ofis yoğunluğunun Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu, Beşiktaş-Balmumcu,Taksim ve Şişli'nin yanı sıra Atatürk Havalimanı etrafında görüldüğünü söyledi.
Maya, Anadolu yakasında ise ofis yoğunluğunun Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye'de ön plana çıktığını, projelerin özellikle büyük firmaların çalışanları için kolay ulaşılabilir olması, ana ulaşım bağlantılarına yakın konumlanması gibi kriterler göz önüne alınarak gerçekleştirildiğini kaydetti.
2013 yılı ilk çeyreğinde Levent-Maslak bölgesinde ofislerdeki boşluk oranının A sınıfı ofislerde yüzde 2-6 civarlarında, B sınıfı ofislerde Levent'te yüzde 25, Maslak'ta ise yüzde 6-7 seviyelerinde olduğunu anlatan Maya, şöyle devam etti:
"Boşluk oranı havalimanı ve Şişli bölgesindeki A sınıfı ofislerde yüzde 16 civarında seyrederken, B sınıfı ofis boşluk oranları havalimanı bölgesinde yüzde 38'e ulaşıyor. Şişli bölgesinde ise yüzde 5 seviyesine geriliyor.
Fazla sayıda A sınıfı ofis barındırmaması nedeniyle yüzde 8 boşluk oranına sahip olan Altunizade'yi, yüzde 12-13 ile Kozyatağı ve Ümraniye izliyor. A sınıfı ofis sayısıyla Anadolu yakasında öne çıkan Kavacık bölgesi ise yüzde 20-22 seviyelerinde bir boşluk oranına sahip. Anadolu yakasındaki B sınıfı ofis boşluk oranlarına bakıldığında, Altunizade, Kavacık, Ümraniye bölgeleri geneli için yüzde 9-13 aralığı görülüyor. Kozyatağı'nın B sınıfı ofis boşluk oranı ise yüzde 4-5 seviyelerinde kendini gösteriyor."
"Ofis piyasasında şirketler daha çok kiralamayı tercih ediyor"
Makbule Yönel Maya, lüks ofislerin yoğunlaştığı bölgelerdeki en önemli etkenlerin, otopark kullanımı, ana arterlere yakınlık, prestijli mimari tasarım ve iş hayatını kolaylaştıracak tarzda ek fonksiyonların olduğunu belirterek, ofis piyasasında genel olarak şirketlerin kiralamayı tercih ettiğini, az da olsa satın alma yoluna gittiğini, büyük ölçekli şirketlerin satın almak yerine uzun dönem kiralamayı seçtiğini kaydetti.
Projelerin sahip oldukları katma değer ve prestij farkının kira ve diğer gelir kalemlerine yansıdığını vurgulayan Maya, "Maslak'ta A sınıfı ofis kiralamalarının metrekare başına aylık ortalaması 28-33 dolar, Etiler'de 30-35 dolar, Levent'te 35-45 dolar, Havaalanı Bölgesi'nde 16-18 dolar, Kağıthane'de 18-25 dolar, Kozyatağı'nda 20-28 dolar, Altunizade'de 20-22 dolar, Kavacık'ta 18-22 dolar ve Ümraniye'de 20-22 dolar civarında" dedi.
Maya, Maslak-Levent aksı üzerinde birçok prestijli yerli ve yabancı şirketin merkezinin konumlandığını belirterek, bu aksın her zaman için İstanbul'un en prestijli aksı olmaya devam edeceğini, Kağıthane-Ayazağa-Seyrantepe aksının ise önemli bir ofis alanı haline geleceğini söyledi.
Güneşli, Basın Ekpress Yolu ve Bomonti'nin de yeni ofis projelerine ev sahipliği yaptığına dikkati çeken Maya, Batı Ataşehir Finans Merkezi Projesi ile bölgenin ciddi ve önemli bir ofis alanı haline geleceğini, Kartal bölgesindeki ofis piyasasının Kağıthane ile benzer bir trend izleyeceğini dile getirdi.
"Ulaşım kolaylığı Kağıthane'nin cazibesini artırıyor"
Maya, Kağıthane bölgesinin revaçta olmasının en önemli iki nedeninin ulaşım kolaylığı ve kent merkezi içindeki konumu olduğunu ifade ederek, şöyle konuştu:
"Kağıthane bölgesi, Maslak'ın tam arka paralelinde konumlu, özellikle geçtiğimiz yıllarda açılan tünel bağlantılarıyla ulaşılabilirliğin son yıllarda hızla arttığı bir bölge. En önemli avantajlarından biri olarak Maslak-Levent aksına yakın konumunu söyleyebiliriz. Maslak-Levent aksı daha çok A sınıfı standartlara ve yüksek birim kira değerlerine sahip iken, Kağıthane bölgesinin gelişimi daha çok B sınıfı ofis piyasası olarak şekilleniyor. Dolmabahçe-Piyalepaşa ve Piyalepaşa-Kağıthane arasında devreye giren tüneller vasıtasıyla da bölgeye kolaylıkla ulaşılabiliyor. Bunların yanı sıra bölgeye olan ulaşım imkanlarını artıracak raylı sistem ulaşım projelerinin hayata geçmesi bekleniyor. Yeni gelişen bir ofis bölgesi olması nedeniyle Kağıthane, akıllı ve yeni teknolojiye sahip, kullanıcı dostu, standartları yüksek binalar ve uygun kira rakamları gibi avantajlar sunuyor."
Anadolu yakasında Kavacık, Ümraniye ve Altunizade'nin de önemli ofis bölgeleri haline geldiğine vurgu yapan Maya, burada en önemli etkenin ulaşılabilirlik, düşük kira rakamları, altyapı-imar durumunun birbirini desteklemesi olduğunu belirterek, büyük uluslararası şirketlerin de son dönemde bu bölgelere taşınmasıyla bölgenin cazibesinin arttığını söyledi.
Maya, bundan sonraki süreçte büyük alanlara ihtiyaç duyan firmaların artan kira maliyetlerini azaltmak için Maltepe, Pendik, Kartal hattına doğru kayacağını, halihazırda çeşitli banka operasyon merkezlerinin Gebze-Pendik tarafına yöneldiğini ifade etti.
21.9ºC
Ankara
